Salg af ejendomme

Der er ingen ejendomme til salg lige nu.

Et flertal i Kommunalbestyrelsen har besluttet at undersøge mulighederne for at sælge de kommunale beboelsesejendomme. Som en del af budgetaftalen for 2017 blev det også besluttet at fremme det mest muligt.
Det er et kompliceret emne at undersøge, og der er mange hensyn at tage. Derfor er forvaltningen ikke kommet så langt endnu. 

Den 27. juni blev der afholdt orienteringsmøde for beboerne.

Beboerne stillede en masse gode og konstruktive spørgsmål på mødet. Svarene på disse spørgsmål vil løbende blive vist her, når de er undersøgt af forvaltningen.

Sagen har været drøftet i Magistraten den 4. juni, hvor sagen blev udsat,  fordi yderligere forhold skulle undersøges.
Se pkt 256 i referat til mødet i Magistraten den 20. august 
Se pkt 78 i referat til mødet i Magistraten den 19. februar

Sagen drøftes igen efter sommerferien når forvaltningen er kommet skridtet videre i undersøgelserne. Link til nye sager vil løbende blive lagt på siden.

Den 22. oktober blev der afholdt et nye dialogmøde om status for undersøgelserne vedrørende de kommunale beboelsejendomme.

Læs præsentationen her:

1. Hvornår præcis i  2017 blev det besluttet at undersøge mulighederne for frasalg af kommunale beboelsesejendomme?

Budget 2017 blev vedtaget d.10. oktober 2016 og indeholder blandt andet.

Frederiksberg Kommunes bygninger skal skabe størst mulig værdi for borgerne, og derfor er det vigtigt løbende at tilpasse ejendomsporteføljen. Salg af ejendomme er en del af en samlet strategi for optimering og effektivisering af anvendelsen af kommunens ejendomme, og salg af aktiver uden kommunal anvendelse kan således bidrage med kapital til andre vigtige funktioner. 
Partierne er derfor enige om at fremskynde salg af ejendomme, som vurderes at understøtte strategien. 
Der er også enighed mellem partierne om, at Frederiksberg Kommunes beboelsesejendomme søges afhændet til en ekstern boligorganisation, idet Frederiksberg Kommunes behov for anvisning af boliger til borgere med akutte behov af sociale årsager, som minimum forudsættes opretholdt. Samtidig vil det gøre det muligt at skabe en mere social bæredygtig fordeling af de kommunalt anviste beboere. 
Endelig ønsker partierne også at fremrykke denne overgang til alternativt ejerskab for de kommunale beboelsesejendomme mest muligt.

2. Hvem repræsenterer dette kommunale flertal der står bag beslutningen?

Konservative, Radikale Venstre, Venstre, Liberal Alliance og Dansk Folkeparti står bag budget 2017 

3. Hvilket uvildigt organ har kommunen udliciteret opgaven til?

Kommunen har ikke udliciteret opgaven, men behandler den i By- og Miljøområdet.

4. Hvordan er forvaltningen kommet frem til talmaterialet, der ligger til grund for det skønnede vedligeholdelsesbehov, som fremgår i bilag 2 under pkt. 56 i Bolig- og Ejendomsudvalgets referat af mødet d. 4. juni 2018? 

Talmaterialet, som ligger til grund for vedligeholdelsesbehovet for de kommunale be-boelsesejendomme, er udarbejdet ved systematiske bygningssyn foretaget primært i det sidste halve år af 2017. For alle beboelsesejendommene er der foretaget en visuel bestigelse og efterfølgende udarbejdet budgetoverslag for alle drifts- og vedligeholdelsesarbejder, som vurderes relevante inden for en 10 årige periode.

a) Hvorfor er der ikke overensstemmelse mellem de 10-årige vedligeholdelsesplaner og det skønnede vedligeholdelsesbehov på 167 millioner kr.? 

Dette skyldes primært en fejl i bilaget, hvor der beklageligvis er blevet tillagt moms af opgørelsen, som burde fremstå uden. Endvidere kan afvigelser fra tidligere 10 årsbudgetter tilskrives, at kommunens vedligeholdelsesdata kontinuerligt opdateres, når ny viden opnås. Den senest opdaterede oversigt viser et samlet vedligeholdelsesbehov på 133,6 mio.kr., jf. revideret bilag 2 bilag til sagen, der behandles på Magistratens møde den 20. august 2018.

b) Er der i opgørelsen taget højde for beboernes løbende indbetalinger over huslejen boligreguleringsloven §18 og 18b? 
c) Er der taget hensyn til saldoen hos GI for de respektive ejendomme i opgørelsen? 

Svar på b) og c): Nej. Opgørelsen beskriver alene de estimerede udgifter vedr. vedligeholdelsesbehovet, hvor beboernes indbetalinger og opsparede midler anvendes til finansiering af udgifterne. Indbetalingerne kan således dække en del af vedligeholdelsesbehovet. 

Alle kommunens beboelsesejendomme bortset fra Nordre Fasanvej 81 indbetaler til Grundejernes Investeringsfond (GI). GI-midlerne indbetales af lejerne til udvendigt vedligehold (inkl. installationer, fællesarealer mv.). Midlerne anvendes løbende til mindre akut-opståede vedligeholdelsesarbejder, og i det omfang det er muligt, også i den mere langsigtede planlægning af ejendommenes vedligeholdelsesarbejder. Pr. 31. december 2017 indestår der i alt GI-midler på 8,5 mio. kr. inkl. moms for de kommunale beboelsesejendomme. Der vil i 2018 blive gennemført vedligeholdelsesarbejder, så den samlede saldo for GI-midlerne forventes at være nede på 2,4 mio. kr. inkl. moms pr. 31/12 2018.

5. Af den mødesag, som politikkerne indtil nu har fået fremlagt, er de ikke samlet blevet oplyst om alle de økonomiske aspekter ved ejendommene herunder at: 
a) Der er et årligt driftsoverskud på 1,9 mio. om året. 

Denne oplysning indgik i sagen, der blev behandlet på Magistraten den 4. juni 2018, og som behandles igen den 20. august 2018. Tallet på 1,9 mio.kr. er opgjort på baggrund af indtægter og udgifter fra 2016. Der er ikke beregnet et nyere tal.

b) At der næsten henstod 10 mio. kr. pr. 31/12-2016 hos Grundejernes investeringsfond til udvendigt vedligehold af ejendommene. 

Denne oplysning indgik i en lukket sag, der blev behandlet på Magistraten den 19. februar 2018. Denne oplysning indgår også i bilag 4 til sagen, som behandles i Magistraten den 20. august 2018.

c) At der tages højde for de mange mio. kr., som lejerne hvert år betaler over huslejen til udvendigt vedligehold. 

Denne oplysning indgik i en lukket sag, der blev behandlet på Magistraten den 19. februar 2018. Denne oplysning indgår også i bilag 4 til sagen, som behandles i Magistraten den 20. august 2018.

6. Et af de salgsargumenter, der fremgår i sagsfremstillingen i referatet af Bolig- og Ejendomsudvalgets møde d. 4. juni 2018, er, at boligerne står i en dårlig stand, og: ”Der er ikke budgetlagt tilstrækkelige midler til at efterkomme vedligeholdelsesefterslæbet.” Hvis der er behov for et vedligeholdelsesløft, hvorfor starter man ikke med at bruge de mange penge, som beboerne selv har indbetalt? 
a) Hvorfor igangsætter man ikke en anstændig vedligeholdelse for de allerede indestående midler, så man har nogle ordentlige steder at bo i stedet for at sælge ud af kommunens ejendomme? 

De opsparede midler anvendes løbende til mindre akut-opståede vedligeholdelsesarbejder, og i det omfang det er muligt, også i den mere langsigtede planlægning af ejendommenes vedligeholdelsesarbejder. Pr. 31. december 2017 indestår der i alt GI-midler på 8,5 mio. kr. inkl. moms for de kommunale beboelsesejendomme. Der vil i 2018 blive indbetalt yderligere omkring 7 mio.kr. og gennemført vedligeholdelsesarbejder, så den samlede saldo for GI-midlerne forventes at være nede på 2,4 mio. kr. inkl. moms pr. 31/12 2018. 

Det samlede udvendige vedligeholdelsesbehov er opgjort til 133,6 mio.kr. over en 10-årig periode. Beboerne indbetaler over 10 år ca. 70 mio.kr. Der er således behov for tilførelse af yderligere midler, såfremt det samlede udvendige vedligeholdelsesbehov skal håndteres. Dertil kommer indvendigt vedligehold. 

7. Hvordan vil forvaltningen sikre sig, at beboerne ikke vil blive økonomisk tvunget ud af deres lejemål, hvis kommunen sælger ejendommene? 

Forvaltningen tilstræber, at udarbejde et så fyldestgørende beslutningsgrundlag som muligt. Således vil forvaltningen i det omfang det er muligt udarbejde skøn for eventuelle huslejestigninger i forbindelse med en eventuel kommende indstilling om et konkret salg af en ejendom. Indtil videre har Magistraten kun igangsat indledende undersøgelser, og da et estimat for huslejestigninger kræver gennemgang af alle lejekontrakter og arbejder udført på alle ejendommene i en årrække er det en ressourcetung opgave, som endnu ikke er igangsat. 

Desuden afhænger huslejen af den enkeltes mulighed for at få tildelt boligsikring. Der er ikke udarbejdet skøn for den enkeltes mulighed for boligsikring. 

8. Har forvaltningen en konsekvensberegning over, hvilken husleje beboerne vil få efter et eventuelt salg? 

Se svar på spørgsmål 7. ovenfor.

9. Har forvaltningen en beregning på, hvor meget af huslejestigningen, der vil blive dækket af boligsikring? 

Se svar på spørgsmål 7. ovenfor.

10. Her har vi at gøre med nogle betalige huslejer, som gør det formålstjenligt at anvise husvilde til, hvilket kommunen pt gør. Det er typisk mennesker med små økonomier, der står i en husvild situation, som enhver borger kan komme i. Ved spørgetiden d. 11. juni 2018 oplyste 2. Viceborgmester, Rådmand Michael Vindfeldt, at hvis ejendommene sælges, kan kommunen ikke på et senere tidspunkt generhverve beboelsesejendomme. Hvordan kan Frederiksberg Kommune, der er Nordeuropas tættest befolkede kommune, samvittighedsfuldt forsvare at have en plan om at sælge sine sociale boliger? 

Det har været en forudsætning siden indgåelse af aftale om budget17 i september 2016, at beboelsesejendommene kun skal sælges, såfremt kommunen bibeholder samme muligheder for at anvise boliger til borgere med akut behov og som opfylder de boligsociale kriterier, jf. aftalen om Frederiksberg Kommunens budget for 2017.

a) Hvis kommunen sælger disse ejendomme, og beboerne bliver tvunget til at flytte pga. huslejestigninger, hvor skal disse mennesker så bo og til hvilken husleje? 

Se svar på spørgsmål 10. ovenfor.

11. Ved spørgetiden d. 11. juni 2018 oplyste udvalgsformand Nikolaj Bøgh lejerne om, at ved et salg vil lejerne komme til at leve under den samme lejelovgivning, som kommunen administrerer efter. Det er ikke et tryghedsgivende argument for lejerne. I forbindelse med et salg til private står der i sagsfremstillingen fra referatet af Bolig- og Ejendomsudvalgets møde d. 4. juni 2018, at: ”Forbedringsarbejder vil blive pålagt huslejen. Generelt har private incitament til at hæve huslejen mest muligt inden for det lovlige.” 

I den senest fremlagte strategi planlægger kommunen at sælge de mindre ejendomme til private og de større til almene boligselskaber. Agter I fortsat at gennemføre et salg til private velvidende, at disse købere inden for det lovlige snildt vil kunne pålægge forbedringsarbejder, der potentielt vil kunne fordoble vores husleje? 

Det fremgår af sagen, som blev udsat efter drøftelse i Magistraten den 4. juni 2018, og som behandles igen i Magistraten den 20. august 2018, at der er flere forskellige hensyn i overvejelserne omkring et eventuelt salg af kommunens beboelsesejendomme, herunder også hensynet til beboerne og deres huslejeniveau. Der er indtil videre alene arbejdet med indledende undersøgelser og der er ikke truffet beslutning om salg af kommunens beboelsesejendomme.

12. Hvor stor forskel er der på de forventelige huslejestigninger i de ejendomme, der sælges til private udlejere og de, der sælges til almene? 

Se svar på spørgsmål 7. ovenfor.

13. I sagsfremstillingen fra referatet af Bolig- og Ejendomsudvalgets mødet d. 4. juni 2018 står der, at: ”Almene er mest interesserede i at købe ejendomme med stort efterslæb, fordi det så vil være muligt at ombygge dem til almene familieboliger med støtte.” Hvordan vil I sikre, at disse 708 lejligheder ikke bliver ombygget og derved reduceret ved sammenlægninger eller lignende ved et eventuelt salg? 

Mulighederne for salg til almene er ligesom flere af de ovennævnte aspekter endnu ikke fuldt afdækket. Dog er det sikkert, at Frederiksberg Kommune som myndighed skal godkende arbejderne og den fremtidige husleje såfremt der i forbindelse med et salg foretages en støttet ombygning/renovering.  Kommunen skal i den forbindelse også tage stilling til et eventuelt forslag fra den almene boligforening om at sammenlægge en eller flere lejligheder. Beboerrepræsentationen i den nye boligforening skal derefter årligt godkende budget og vedligeholdelsesarbejder, og kan således selv påvirke takten, hvormed arbejderne udføres. 

14. Er der fortsat byfornyelsesmidler i nogle af de ejendomme, som kommunen påtænker at sælge? Og hvad er konsekvensen for de, der bor i ejendomme, der har fået byfornyelse? 

De indledende undersøgelser viser, at der på to af de kommunale beboelsesejendomme er tinglyst en servitut om tilbagebetaling af byfornyelsesstøtte ved et salg indenfor 10 år. Servitutterne er tinglyst i 2008, og løber derfor ud i 2018. Da der endnu ikke er truffet beslutning om et salg af ejendommene, vil der således alt andet lige ikke blive tale om en tilbagebetaling. 

15. Der er boligmangel. Vi ved, at der står tomme lejligheder rundt omkring i disse ejendomme. Hvordan kan det være, at Frederiksberg Kommune har borgere i akut bolignød, som ikke bliver anvist disse lejligheder? Er det en bevidst strategi? 

Er det en bevidst strategi fra Frederiksberg Kommune at undlade at genudleje disse tomme lejligheder for ved et salg at kunne lave gennemgribende moderniseringer og derved gøre det mere attraktivt for en eventuel køber? 

Forvaltningen holder kun boliger tomme, når det er nødvendigt, hvilket kan skyldes, at boligen  skal renoveres, at den skal anvendes til korte genhusninger, eller at en anvist borger har afvist at tage imod boligen og den derfor bliver tilbudt i ”flere runder”. Det kan ikke udelukkes, at der kan ske fejlkommunikation mellem kommunens afdelinger/ejendomsadministration, så lejligheder ikke klarmeldes med det samme. 

16. Hvilke tilsvarende billige boliger vil Frederiksberg Kommune fremover anvise borgere på overførselsindkomst, herunder flygtninge, hvis de kommunale beboelsesejendomme bliver solgt? 

Det har været en forudsætning siden indgåelse af aftale om budget17 i september 2016, at beboelsesejendommene kun skal sælges, såfremt kommunens mulighed for anvise boliger til borgere med akut behov, og som opfylder de boligsociale kriterier, som minimum opretholdes, jf. aftalen om Frederiksberg Kommunens budget for 2017. Såfremt et eventuelt salg af en konkret ejendom medfører, at kommunen mister anvisningsmuligheder, så skal der i overensstemmelse med budget17 sikres alternative anvisningsboliger. Kommunens har allerede gennemført nogle indledende undersøgelser af dette spørgsmål, jf. overvejelserne herom som fremgår af sagen ”Strategi for salg af beboelsesejendomme”, der blev behandlet i Magistraten den 19. februar 2018.

17. Hvad er ejendommen på Ndr. Fasanvej 81 fritaget for omkring et kommende salg?

Ejendommen Nordre Fasanvej 81 er fritaget for reglerne om omkostningsbestemt husleje, da det er en lille ejendom. Der er nedenfor indsat et udklip fra et internt notat om de kommunale beboelsesejendomme, hvori der er en forklaring på reglerne. 

For så vidt angår kommunens beboelsesejendom beliggende på Nordre Fasanvej 81, så reguleres denne ejendom efter andre regler end reglerne om omkostningsbestemt husleje, da det er en såkaldt ”små-ejendom”. En småejendom er en ejendom, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I en småejendom reguleres huslejen efter det ”lejedes værdi”. I henhold til lejelovens bestemmelser kan en husleje reguleres, såfremt den er væsentligt højere eller lavere end ”det lejedes værdi”. Ved vurderingen af lejen og ”det lejedes værdi”, skal der ses bort fra fx forbedringer. 

Ved afgørelse af hvad ”det lejedes værdi” er, skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.